Un vendeur et un acquéreur ne cherchent pas la même chose, et un site qui leur parle de la même voix les trompe tous les deux. Le vendeur veut le bon prix et un calendrier qu'il maîtrise ; l'acquéreur veut le bon bien et l'accès à ce qui ne se publie pas. Chez Étage.2, les deux parcours sont distincts : l'agence pour celui qui vend dans le 15ᵉ, le 7ᵉ ou le 6ᵉ, Property Search pour celui qui cherche à Paris ou sur la Côte d'Azur. Mais ils obéissent à un principe commun. Le prix se prouve avec des ventes signées, jamais avec une moyenne d'arrondissement : dans le 15ᵉ, la médiane des appartements vendus entre 2021 et 2025 est de 10 058 €/m², et un quart des ventes dépasse 11 338 €/m². Et rien ne se paie avant l'acte : les honoraires de transaction comme les honoraires de recherche sont dus à la signature, la loi Hoguet l'impose. Cet article décrit chaque parcours, ce qu'il exige, ce qu'il coûte et quand, puis ce qui se passe quand on est les deux à la fois.
Le parcours du vendeur
L'estimation part des actes, pas de la moyenne
La première erreur d'un vendeur parisien est de lire le prix de son arrondissement et d'en conclure quelque chose sur son appartement. La médiane du 15ᵉ, 10 058 €/m², décrit la vente typique sur 15 514 ventes. Celle du 7ᵉ est de 14 398 €/m², celle du 6ᵉ de 14 706 €/m². Aucun de ces chiffres ne décrit un dernier étage à Cambronne, un balcon filant à Breteuil ou un traversant rue Saint-Dominique. Ces biens se situent dans le quart supérieur du marché, au-delà de 11 338 €/m² dans le 15ᵉ, de 17 389 €/m² dans le 7ᵉ, de 17 483 €/m² dans le 6ᵉ, et souvent bien au-delà.
Antoine en a fait une règle après avoir vu le problème de ses propres yeux : un propriétaire de Cambronne qui lit, côte à côte, le prix moyen du 15ᵉ et celui de Saint-Germain, en conclut que son bien sera sous-estimé, au moment précis où l'on cherche à obtenir son mandat. La parade est simple et elle vaut pour toute estimation : partout où une moyenne apparaît, la borne haute des beaux biens doit apparaître à côté, et l'estimation elle-même part des ventes de la rue et de l'immeuble, que la base DVF rend accessibles à tous.
Le dossier avant la mise en marché
Un vendeur qui arrive avec les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le règlement de copropriété, les diagnostics à jour et le mesurage vend plus vite, et surtout négocie de plus haut. L'acquéreur qui découvre un ravalement voté et non financé après son offre baisse son prix ; celui qui l'apprend avant l'intègre et fait une offre ferme.
Le calendrier et la phase confidentielle
Dans le 15ᵉ, le 7ᵉ et le 6ᵉ, une part importante des beaux biens se vend sans annonce publique. La mise en marché commence donc par une présentation au fichier d'acquéreurs qualifiés et au réseau du quartier. Si cette phase n'aboutit pas, la diffusion publique est préparée sérieusement : photos en lumière naturelle, plan coté, texte, visites filtrées. Le vendeur reçoit chaque semaine un compte rendu chiffré.
Ce que cela coûte, et quand
Les honoraires de transaction d'Étage.2 sont à la charge de l'acquéreur, exprimés TTC sur le prix net vendeur : 10 % jusqu'à 100 000 €, 7 % de 100 001 à 300 000 €, 5 % à partir de 300 001 €, avec un minimum de 10 000 € TTC. Ils sont dus à la signature de l'acte authentique. L'estimation est gratuite et sans engagement.
Pour aller plus loin, un guide du vendeur détaille chaque étape, du premier rendez-vous à la remise des clés. [LIEN À INSÉRER : guide du vendeur, téléchargeable contre adresse e-mail, à activer à la publication.]
Le parcours de l'acquéreur
Ce qu'un chasseur change
Un acquéreur qui cherche seul voit le marché en retard et par le bas : les portails publient ce qui n'a pas trouvé preneur dans le réseau. Property Search fonctionne dans l'autre sens. Après un appel découverte, long et gratuit, le chasseur visite avant l'acheteur, reçoit les biens que les agences ne publient pas encore, et ne fait déplacer son client que pour ce qui mérite le déplacement. Les visites se font sur place ou en visio, avec un compte rendu vidéo bien par bien, en français ou en anglais.
Le territoire
Property Search couvre Paris intra-muros, les communes limitrophes de l'ouest et la Côte d'Azur. Un acquéreur en recherche n'est pas limité à un arrondissement, et c'est précisément ce qui permet l'arbitrage le plus utile : montrer à celui qui veut « le 7ᵉ » ce que le même budget achète à Breteuil, à La Motte-Picquet ou à Cambronne, actes à l'appui.
Ce que cela coûte, et quand
La rémunération de la recherche est intégralement au succès : 3 % TTC du prix net vendeur, minimum 15 000 € TTC, dus à la signature de l'acte authentique, et à ce moment-là seulement. Le mandat est exclusif pendant trois mois, puis résiliable à tout moment avec quinze jours de préavis. Si rien n'est trouvé, rien n'est dû.
Cette règle n'est pas commerciale, elle est légale. L'article 6 de la loi Hoguet interdit à un professionnel de l'immobilier d'exiger ou d'accepter une somme représentative d'honoraires, de frais de recherche ou de démarche avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée dans un acte écrit. Un acquéreur à qui l'on demande de payer pour « lancer » une recherche doit savoir que ce paiement est contraire à la loi.
Pour préparer une recherche, une analyse du marché Rive Gauche, rue par rue, est disponible sur demande. [LIEN À INSÉRER : analyse du marché Rive Gauche, envoi contre adresse e-mail, à activer à la publication.]
Quand on est les deux : vendre pour acheter
C'est le cas le plus fréquent dans le 15ᵉ : une famille vend un trois-pièces pour acheter un quatre-pièces, souvent dans le même quartier. Deux règles évitent l'essentiel des difficultés.
Estimer avant de chercher. Le budget d'achat dépend du prix de vente réel, pas du prix espéré. Une estimation fondée sur les actes de l'immeuble, faite avant les premières visites, évite de tomber amoureux d'un bien qu'on ne pourra pas payer.
Synchroniser les calendriers, pas les signatures. Vendre d'abord et acheter ensuite est la voie la plus sûre ; acheter d'abord expose au financement relais. Entre les deux, une promesse de vente avec un délai de réalisation adapté, et un acquéreur dont le financement est vérifié, laissent le temps de trouver sans précipitation. Le rôle de l'agent immobilier est de tenir les deux calendriers dans la même main.
Sur ce marché, le prix a bougé : la médiane annuelle du 15ᵉ est passée de 10 718 €/m² en 2021 à 9 500 €/m² en 2025. Un vendeur qui achète dans le même arrondissement vend et achète dans le même marché ; ce qu'il perd d'un côté, il le retrouve de l'autre. Celui qui vend dans le 15ᵉ pour acheter dans le 6ᵉ doit savoir que le 6ᵉ a reculé aussi, mais deux fois moins, de 15 000 à 14 136 €/m² sur la même période.
FAQ
Quand les honoraires sont-ils dus ?
À la signature de l'acte authentique, pour la transaction comme pour la recherche. Aucune somme n'est due avant, et la loi Hoguet interdit qu'elle soit exigée ou acceptée.
Qui paie les honoraires dans une vente ?
Chez Étage.2, les honoraires de transaction sont à la charge de l'acquéreur, calculés TTC sur le prix net vendeur selon un barème dégressif, avec un minimum de 10 000 € TTC. Le vendeur ne paie pas d'honoraires.
Combien coûte un chasseur immobilier ?
3 % TTC du prix net vendeur, minimum 15 000 € TTC, au succès seulement. L'appel découverte est gratuit, le mandat est exclusif trois mois puis résiliable avec quinze jours de préavis.
Pourquoi l'estimation ne part-elle pas de la moyenne de l'arrondissement ?
Parce qu'une moyenne décrit la vente typique et qu'un bel appartement n'est pas typique. Dans le 15ᵉ, la médiane est de 10 058 €/m² et un quart des ventes dépasse 11 338 €/m². L'estimation part des ventes signées dans la rue et dans l'immeuble.
Faut-il vendre avant d'acheter ?
C'est la voie la plus sûre. L'alternative, acheter d'abord, suppose un financement relais et un calendrier serré. Dans les deux cas, l'estimation du bien à vendre doit précéder la recherche du bien à acheter.
Conclusion
Vendre et acheter ne sont pas le même métier, et Étage.2 ne les confond pas : une agence pour l'un, Property Search pour l'autre, deux parcours, deux barèmes, deux guides. Mais la position d'Antoine est la même des deux côtés de la table. Le prix se prouve avec des actes signés, rue par rue et immeuble par immeuble, jamais avec une moyenne d'arrondissement qui sous-estime les beaux biens. Et rien ne se paie avant l'acte, parce que c'est la loi, et parce qu'un professionnel qui a besoin d'être payé avant d'avoir réussi n'a pas confiance dans son propre travail. Un vendeur qui accepte ces deux principes vend mieux ; un acquéreur qui les exige achète mieux. Le reste est du métier, et il se juge sur pièces.
Sources
- Médianes, quartiles et nombres de ventes du 15ᵉ, du 7ᵉ et du 6ᵉ : DVF géolocalisé, data.gouv.fr (DGFiP / Etalab), ventes 2021-2025, appartements, médiane calculée avec
scripts/dvf-medianes.py, option--plafond 40000. Méthode : ventes d'un seul logement, dépendances admises, prix au m² rapporté à la surface du logement, surface ≥ 9 m², prix au m² entre 200 et 40 000 €, médiane et quartiles, aucune valeur publiée sous 5 ventes, recalcul du 10 septembre 2026. https://www.data.gouv.fr/fr/datasets/demandes-de-valeurs-foncieres-geolocalisees/ - Évolution annuelle de la médiane du 15ᵉ (10 718 → 9 500 €/m², 2021 → 2025) : rapport de marché du 15ᵉ arrondissement d'Étage.2, https://etage2.fr/rapport-de-marche/15e-arrondissement
- Évolution annuelle de la médiane du 6ᵉ (15 000 → 14 136 €/m², 2021 → 2025) :
scripts/dvf-medianes.py, option--serie 2021 2025. - Barème de transaction (10 %, 7 %, 5 % TTC sur le prix net vendeur, minimum 10 000 € TTC, à la charge de l'acquéreur), estimation gratuite : https://etage2.fr/honoraires
- Honoraires de recherche 3 % TTC du prix net vendeur, minimum 15 000 € TTC, dus à la signature de l'acte ; appel découverte gratuit ; mandat exclusif trois mois puis quinze jours de préavis ; visites en visio, français ou anglais ; territoire Paris, communes limitrophes de l'ouest et Côte d'Azur : https://etage2.fr/chasse
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 6 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000032043077
- Règle « borne haute à côté de toute moyenne » et constat du propriétaire de Cambronne : feuille de route d'Antoine Lavisse du 30/08/2026, intégrée au projet (connaissance projet Lovable), sans chiffre repris.
